LINKS para USO do SOLO

Muitos dos links abaixo são do site municipal - www.prefeitura.sp.gov.br - e os compilei para facilitar o acesso e entendimento.

Primeiro os links diretos de uso do solo sem sua explicação de uso e mais abaixo os mesmos links explicados o quê significam e como obter deles as informações.

I - links diretos

1) ZONEAMENTO: GEOSAMPA

2) CLASSIFICAÇÃO de uma ATIVIDADE: Decretos 57.298/16 e 57.738/16 e 58.419/18

3) TIPOS de ATIVIDADES PERMITIDAS ou NÃO por ZONA: Q4 da lei 16.402/16

4) CONDIÇÕES DE INSTALAÇÃO de uma ATIVIDADE:   Q4A da Lei 16.402/16

5) CEDI- CADASTRO ONDE SE CONSTATA SE A EDIFICAÇÃO ESTÁ  REGULAR ou IRREGULAR na PMSP:   CEDI

6) PARÂMETROS de INCOMODIDADE a obedecer: Q4B da Lei 16.402/16

7) CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO e OCUPAÇÃO dos LOTES: Q2a   e    Q3 

8) REGULAMENTAÇÃO de DIVERSOS ARTIGOS DA LEI 16.402/16: Decreto 57.521/16

9) PROCEDIMENTOS FISCAIS por infração à Lei 16.402/16: fiscalização de atividades  

10) LICENCIAMENTO ELETRÔNICO DE EMPRESA: VRE Rede SIM

11) REGRAS PARA CONSTRUÇÃO EM SÃO PAULO - CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES - LEI 16.642/17: COE

12) LEGISLAÇÃO MUNICIPAL EM GERAL NO SITE MUNICIPAL: LEGISLAÇÃO MUNICIPAL

 13) PENDÊNCIAS FISCAIS (DÍVIDAS) COM A PMSP: CADIN  

14) PLANTA APROVADA ANTIGA NO ARQUIVO MUNICIPAL É, ÀS VEZES, POSSÍVEL ENCONTRAR: planta antiga

II - links com explicação de utilização

1 - ZONEAMENTO da sua Rua e Quadra já pela Lei 16.402/16 

Pelo Zoneamento da quadra se constatam as atividades possíveis de funcionar e o quanto e o que é possível construir, reformar ou regularizar, bem como dimensões mínimas de testada do lote e recuos obrigatórios.

A melhor forma de conhecer o Zoneamento é se utilizando da importante ferramenta disponibilizada pela Prefeitura chamada GEOSAMPA .

a) Após aberto o mapa, fechando a caixa de diálogo de informação inicial, clique na lupa do lado esquerdo da tela.

b) Na caixa de diálogo que aparece clique na aba "Endereço" ou Setor-Quadra se tiver o IPTU em mãos

c) Se clicar na aba "Endereço" preencha apenas os campos "Logradouro" e "Nº". No campo logradouro escreva somente o nome sem rua, av, e nenhum título antes. Clique "Localizar". Aparecem alguns nomes das ruas (têm ruas com o mesmo nome em SP). Clique no nome da rua que interessa e o mapa vai carregar e criar um círculo verde onde está o endereço pesquisado.

d) Se clicou na aba Setor-Quadra , digite o numero do Setor (no Cadastro do IPTU) e em seguida o número da Quadra. Clique em "Download" se desejar conhecer e/ou imprimir a Quadra fiscal da Prefeitura. Clique em "Localizar" e o mapa vai carregar e pintar a Quadra de verde.

e) Agora olhe para o lado direito da tela e clique sobre o quadrado com + em "Legislação Urbana"

f) Clique sobre o quadrado com + em "Zoneamento Lei 16402"

g)Depois clique no quadrado vazio de "Perímetro das zonas (1)"

Aparecerá então pintado e discriminado na quadra que deseja e em todas as quadras da tela que aparecem no PC

2) CLASSIFICAÇÃO de uma atividade empresarial

A Lei 16.402/16 denomina as atividades empresariais com o título "não Residencial" - nR - e são dos tipos: nR1; nR2; nR3; nR4; Industriais: Ind1a, Ind1b, Ind2, Ind3 e INFRA. 

Os Decretos 57.298/16 e 58.419/18 de "baixo risco" e 57.378/16 - classificação das atividades na Cidade salvei em um único arquivo para mais rápida consulta. Depois de aberto o arquivo, utilize o botão "localizar" (busca) do seu programa de leitura de arquivos .pdf e digite o CNAE ou nome da atividade que deseja buscar. Se aparecer em letra vermelha o CNAE ou a palavra desejada significa que a atividade PODE ser de baixo risco (ver restrições abaixo).    Depois continue com o "localizar" para procurar a próxima palavra buscada. Ao encontrar em letra verde veja a classificação nR que ela é.  Se continuar no "localizar" verá que a atividade pode ter outros tipos de classificação.

2.1  ATIVIDADES de BAIXO RISCO

Decreto 57.298/16

Decreto 58.419/18

Portaria 29/SMPR/17 para baixo risco: estabelece a documentação para licenciar em papel.

Formulário ANEXO I - requerimento para a solicitação

Formulário ANEXO II - declarações obrigatórias

Requerimento padrão de uso do solo - no meu entendimento desnecessário mas cobram.

O decreto 57.298/16 e o decreto 58.419/18 relacionaram todas as atividades que o Governo, após consulta pública, entendeu como de "baixo risco" que foram previstas nos art. 127 e 133 da Lei 16.402/15 e estão todas relacionadas no Anexo I e sendo a classificação DEFINITIVA (nR1; nR2 etc) no Decreto 57.738/16 que revogou o Anexo II do decreto 57.298/16.

Portanto, para classificar qualquer atividade é necessário consultar inicialmente o Decreto 57.298/16 e 5.419/18 para verificar se é de "baixo risco" e em seguida o D 57.738/16 para saber sua classificação nR.

Mesmo estando a atividade relacionada no D 57.298/16 e 58.419/18 ela ainda deve atender algumas condições (art. 3º e 4º) para ser considerada de baixo risco: 

                           Art. 3º .....é necessário que o empreendimento atenda, alternativamente, aos seguintes critérios:

I - situar-se em edificação com área construída total de até 1.500,00m² (mil e quinhentos metros quadrados);

 II - instalar-se em área de até 500,00m² (quinhentos metros quadrados), independentemente do porte da edificação.

                         Art. 4º O atendimento aos critérios fixados nos artigos 2º e 3º deste decreto não          dispensa a observância de outros requisitos legais, dentre os quais:

I - os parâmetros de incomodidade e disposições estabelecidos nos Quadros 4, 4A e 4B da Lei nº 16.402, de 2016;

II –- os requisitos de manipulação de materiais tóxicos, explosivos e que possam causar algum tipo de contaminação.

Atenção: Se não atender as condições desses art. 3º e 4º mesmo que a atividade esteja relacionada no Decreto 53.278/16 NÃO É CONSIDERADA DE BAIXO RISCO.

Sem dúvida resultou num enorme avanço no sentido de compatibilizar o uso e ocupação do solo legal com o da Cidade real. Com este Decreto muitíssimas atividades poderão obter o Auto de Licença de Funcionamento com brevidade.

 - Benefícios da lei 16.402/16 para essas atividades de baixo risco:

- art. 127 > isentos do atendimento da largura mínima de via estabelecida no Quadro 4A (ver exceções)

- art. 133 > o uso poderá ser instalado em edificação não regular (ou seja com o CEDI IRREGULAR) (ver outras exigências)

ABAIXO O TEXTO DESSES ARTIGOS da Lei 16.402/16 

- Art. 127. Os empreendimentos considerados de baixo risco e os locais de culto enquadrados nas subcategorias de uso nR1 e nR2 serão isentos do atendimento da largura mínima de via estabelecida no Quadro 4A desta lei.

                 § 2º Para as atividades auxiliares aos locais de culto, somente serão isentas do atendimento da largura mínima de via aquelas enquadradas nos grupos de atividade nR1-2, nR1-3, nR1-5, nR1-6, nR1-8, nR1-9, nR1-10 e nR1-12, desde que atendidas as demais disposições desta lei.)

- Art. 133. Nos casos dos empreendimentos considerados de baixo risco referidos no art. 127 desta lei, o uso poderá ser instalado em edificação não regular de acordo com as definições da legislação edilícia, desde que asseguradas as condições de higiene, segurança de uso, estabilidade, habitabilidade da edificação, assim como as condições de instalação e os parâmetros de incomodidade.

                § 1º O disposto no “caput” deste artigo não exime o proprietário da edificação dos procedimentos e penalidades decorrentes da legislação edilícia.

ATENÇÃO :   No quadro Q4A "condições de instalação" está estabelecida a quantidade de vagas obrigatórias de auto, bicicleta, utilitário, carga e descarga, espaço para embarque e desembarque. É OBRIGATÓRIO atender TODAS essas "condições".   

Se se obtiver a licença de "baixo risco" utilizando de declaração que atende as condições de instalação MAS NÃO AS ATENDE (em especial vagas de auto e utilitário que quase nenhum estabelecimento tem) a licença poderá ser cassada se houver uma ação fiscal por reclamação ou decisão de ofÍcio do Agente Vistor (fiscal de uso do solo). 

2.2) CLASSIFICAÇÃO das ATIVIDADES

Decreto 57.378/16 :  Este Decreto classifica todas as atividades da Cidade por CNAE e pelo disposto na Lei 16.402/16.   Eventualmente a atividade pode não ser encontrada seja pelo CNAE seja pelo seu nome.    Verifique alguns procedimentos na minha página "exemplo para licenciar" na nomeação das atividades e CNAE pelo IBGE.

3) Tipos de atividades permitidas por ZONA:  Q 4

Este quadro Q4 estabelece quais as atividades permitidas por Zona incluindo que tipo de edificação residencial é permitido na Zona construir (residência única, conjuntos de sobrados, prédios)

4) CONDIÇÕES de INSTALAÇÃO para a ATIVIDADE: Q4A

Utilize este quadro Q4A para conhecer quais as exigências de "largura mínima da via", quantidade de vagas de auto, de bicicleta (sim agora é obrigatório reservar vaga), vaga para utilitário, vagas de carga e descarga, vestiário para biciclecistas etc.   Caso não possua as vagas de automóvel:   art. 28 do Decreto 57521/16 .    Há anos venho afirmando, comentando, sugerindo e, d e novo, não foi acatada minha sugestão para definir no tempo (quando da aprovação do projeto e outras alternativas a este caso) essa exigência de vagas, pois se conseguir uma licença de funcionamento não é fácil, imagine conseguir duas - a do estacionamento ou valet e a da própria atividade.

5) CEDI- Cadastro onde consta se o imóvel está REGULAR ou IRREGULAR na PMSP: CEDI

A municipalidade possui um Cadastro de todas os imóveis com construção na Cidade que têm IPTU.   Nesse cadastro consta como REGULAR a edificação que possui "habite-se" que na prefeitura é um dos documentos chamados "auto de vistoria ou auto de conclusão ou auto de conclusão ou certificado de conclusão ou auto de regularização ou certificado de regularização".   

Consta como IRREGULAR a edificação que ou possuia o "habite-se" e depois construi clandestinamente aumentando (ou diminuindo o que é rarissimo) a área edificada ou construíu clandestinamente a edificação.   Se o imóvel constar como IRREGULAR no CEDI, a única alternativa para alterar para regular é demolir a área edificada à mais (nunca vi)  e aprovar a regularização após a demolição.

6 )   PARÂMETROS de INCOMODIDADE obrigatórios pela ATIVIDADE:      Q4B

Utilize este quadro Q4B para conhecer quais os parâmetros de incomodidade, em especial o "nível de ruído máximo" permitido por Zona que a atividade deve obedecer. A novidade são os novos intervalos das 7:00 às 19:00 hs; das 19:00 às 22:00 hs e das 22:00hs às 7:00 hs.

Portanto este Quadro Q4B é a "lei do silêncio" na Cidade de São Paulo MAS só vale para os estabelecimentos, isto é, NÃO é aplicável a ruídos vindos de residências.

7) CARACTERÍSTICAS de APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO e OCUPAÇÃO do LOTE : Q2A e Q3

Utilize estes quadros Q2A para conhecer qual o parcelamento mínimo e máximo dos lotes, o coeficiente de aproveitamento (quanto se pode construir no lote), taxa de ocupação (quanto do terreno pode ser ocupado pelo pavimento térreo), taxa de permeabilidade (quanto do terreno deve resultar como jardim, grama, terra nua) e no quadro  Q3  os recuos e alturas obrigatórias para aprovar , reformar ou regularizar uma edificação, em função da ZONA onde está o imóvel.

Esta lei 16.402/16 criou uma novidade que é a "quota ambiental" :

Art. 74. A quota ambiental (QA) corresponde a um conjunto de regras de ocupação dos lotes objetivando qualificá-los ambientalmente, tendo como referência uma medida da eficácia ambiental para cada lote, expressa por um índice que agrega os indicadores Cobertura Vegetal (V) e Drenagem (D)."    Portanto, dependendo da área e zona, a área permeável obrigatória poderá ser maior que a estabelecida no quadros Q3 e os parâmetros estão nos quadros Q3A ; Q3B e Q3C .

8 ) Parcelamento do solo e outras regulamentações: 

Neste Decreto 57 521/16 e seus Anexos   estão regulamentadas a aplicação de disposições da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, relativas à ocupação do solo e condições de instalação dos usos, tais como vagas de idosos, de estacionamento, de parcelamento do solo etc. 

9 ) PROCEDIMENTOS FISCAIS por infração à lei do zoneamento 16.402/16:

Os procedimentos fiscais ao estabelecimento que não possui "licença de funcionamento" previamente obtida (isto é, ANTES de funcionar) estão estabelecidos nos artigos 139 a 145 da Lei 16.402/16, no quadro Q5 - Tabela de MULTAS e o  Decreto 57.443/16 estabelece como deve atuar a Fiscalização para os casos de empresas ME e EPP quando preliminarmente será orientativa.

Atenção: Está estabelecida na Lei 16.402/16 no Art. 136> Nenhuma atividade não residencial – nR poderá ser instalada sem prévia emissão, pela Prefeitura, da licença correspondente, sem a qual será considerada em situação irregular. Portanto, ANTES de alugar ou comprar um imóvel para instalar uma atividade, consulte os links acima ou a Prefeitura Regional da região e exija do seu corretor de imóveis que também verifique os dados acima.

Infelizmente a palavra " prévia " , apesar da minha insistência junto à Superior Administração e aos Vereadores Relatores da lei 16.402/16 em retirá-la, foi mantida no texto aprovado o que implica que quem não tem licença para funcionar já inicia a atividade sujeira a ação fiscal prevista no art. 141 da Lei 16.402/16 cujas multas são bastante altas - excetuando-se as ME e EPP - conforme o decreto acima.

10) LICENCIAMENTO eletrônico de uma empresa - VRE REDESIM

É o site da internet obrigatório para abertura de empresa e de obtenção da LICENÇA DE FUNCIONAMENTO de "baixo risco" para a maioria das atividades de baixo risco. 

É necessário inicialmente fazer o primeiro cadastro com um dos proprietários da empresa com os dados exatamente como cadastrados na Receita Federal e depois iniciar com o cadastro já executado e seguir os passos e solicitações que o sistema pedir.   

Será necessário contratar um engenheiro civil ou arquiteto para se responsabilizar pelas condições de segurança, higiene e habitabilidade. 

Deve ser sempre tentada a solicitação da licença, inicialmente desta maneira eletrônica, porque além de ser bem mais rápida ainda não fica dependendo das solicitações descabidas dos técnicos burocráticos quando se solicita em papel.

11) Exigências para construção de qualquer edificação 

- Código de Obras e Edificações da Cidade de São Paulo.    Juntei num mesmo arquivo, para facilitar o uso, a Lei 16.642/17  e seu Decreto 57.776/1 7 regulamentador.    Já o COE ilustrado do link da inicial é muito importante para entender os conceitos e aplicação desse código de obras.     

- Por sua vez a   Portaria 221/SMUL/17 , muito bem elaborada, que nesta versão por mim compilada está totalmente completa, mostra como se deve ingressar com as plantas para aprovação na municipalidade.

Considerando que a Lei deixou para o Poder Executivo fazer as alterações que entender importantes, o Decreto é "muito maior" que a Lei, isto é, muito mais detalhado. E este Decreto por sua vez estabelece que deverão ser editadas Portarias detalhando mais ainda o mesmo, como a excelente Portaria 221/SMLU/17 que estabeleceu a documentação para aprovação de projetos.    Importante verificar os conceitos de edificação tais como obra nova, reforma, movimento de terra etc. para depois se utilizar adequadamente das exigências específicas.

12) Legislação Municipal em Geral no site municipal

Toda legislação municipal de leis, decretos, portarias, resoluções etc. é possível encontrar neste site.   Somente de posturas que o cidadão deve obedecer são mais de 700 (setecentas) leis.

13) Pendências fiscais com a Prefeitura: CADIN 

 Consulte se existem pendências de pagamentos com a Prefeitura. Porém serve apenas para saber se elas existem e quantas, pois o link não fornece o motivo nem valor dessas pendências. 

14) Encontrar eventual planta antiga aprovada para um imóvel caso o proprietário não a possua:

A PLANTA APROVADA é indispensável para se aprovar reforma ou solicitar Licença de Funcionamento normal.  Acesse a consulta solicitando vista de processo e quando estiver tendo vista solicite cópia autenticada dos documentos e plantas que desejar.