Atividade: Academia de ginástica .

I) Obtenção do CNAE (código do CNPJ) referente à atividade desejada:

Este CNAE ou está definido com a empresa já aberta legalmente ou pode ser consultado no site do IBGE qual será se pretender abrir a empresa). No nosso exemplo consultado no IBGE o código obtido é CNAE 9313-1/00 .

Se não desejar o código do CNAE, siga apenas com o nome da atividade. 

Atenção: nem sempre o nome da atividade no CNAE corresponde ao adotado nos decretos de baixo risco de atividade.     No nosso exemplo este detalhe fez  uma diferença fundamental como veremos abaixo.

II) Classificar a atividade de acordo com a Lei 16.402/15 de Uso do Solo:

1) Baixe o arquivo dos decretos a seguir D 57.298/16 e D 58.419/18 e D 57.378/16 . 

2) Depois de aberto o arquivo clique no botão do menu Localizar.   

3) Na caixa de diálogo digite o código do CNAE ou nome da atividade. 

4) Clique em Localizar Próxima. No arquivo aberto aparecerão selecionados os códigos ou nomes digitados. Anote-os. 

No nosso exemplo digitado "academia" aparecerá selecionada em letra verde:  "nR2-7 - Estabelecimentos de ensino não seriado " e no subgrupo " academia de ginástica ". continuando a pesquisa no arquivo aparece em letra verde: " nR3-3 Serviço publico social especial " e no Subgrupo " Equipamentos de esporte e lazer de referência municipal, com lotação superior a 2000 lugares tais como: Clubes desportivos com estádio; Autódromo; Ginásios Esportivos ".    Continuando ainda a pesquisa no arquivo aparece: “busca concluída no documento”. 

5) Analise dessas classificações:

a) Não é atividade de baixo risco (porque não apareceu com letra vermelha no arquivo baixado do Decreto 57.298/16 por mim editado).

b) Como a atividade não é nenhuma descrita no nR3-3 (Clube Desportivo, autódromo ou ginásio desportivo) ela não é nR-3 e portanto somente pode ser nR2.

Resulta a Classificação da atividade " Academia de Ginástica " como " nR2-7 NÃO de baixo risco ".

Porém, se digitarmos no "localizar" o código do CNAE 9313-1/00 (que é o mesmo CNAE de academia de ginástica se checarmos no site do IBGE) e procedermos conforme itens 1) a 4) acima, MUDA o resultado:

c) aparece em letra vermelha " atividade de condicionamento físico "

d) aparecem em verde os mesmos nR2-7 e nR3-3 do item b) acima.

Portanto a Classificação da atividade " atividade de condicionamento físico " é nR2-7 DE "baixo risco" (e a mesma atividade com título diferente - academia de ginástica - não o é).

Esta classificação como de "baixo risco" é importante porque, logo de saída, o imóvel pode estar constando como IRREGULAR que sairá a licença (desde que atendidas outras exigências).

A mesma situação ocorreu quando fui consultado sobre a permissão de uma " rotisseria ".    Rotisseria o CNAE é 5611-2/01 que é o mesmo CNAE de "Restaurantes e similares".    Na relação do Decreto 56.298/16 aparece o CNAE 5611-2/01 para Restaurantes e similares, portanto atividade de baixo risco e NÃO aparece a atividade "rotisseria" que assim não seria "baixo risco".    Portanto na hora de abrir a empresa e/ou solicitar a licença o faça com base na descrição do Decreto 56.298/16 adaptando-o para o código do CNAE.     

III) Verificar se a atividade é PERMITIDA na ZONA do imóvel:

IIIa) Encontrar o Zoneamento do imóvel:

a1) Com o IPTU em mãos

1) Ingressar no GEOSAMPA  

2) Clicar na Lupa (esquerda da tela)

3) Na aba que abre: se conhecer o número de cadastro do clicar na aba ZONEAMENTO. Preencher o Setor, Quadra e Lote e clicar em LISTAR. Pronto, aparece uma nova aba indicando o Zoneamento.

b1) Se não possuir o número de cadastro do IPTU: 

1) Ingressar no GEOSAMPA  

2) clicar na Lupa (esquerda da tela)

3) na aba ENDEREÇO digite o endereço e número do imóvel e clique em LOCALIZAR. 

4) clique sobre o nome adequado das opções de nome de ruas que aparecem e o mapa irá se movimentar até o local desejado, aí ficando um círculo verde.

5) No menu do lado direito clique no quadrado da "Legislação Urbana "

6) Clique no quadrado do "Zoneamento-Lei16.402/16 "

7) Clique no quadrado "Perímetros da Zona" e aparece no mapa da tela o Zoneamento com as iniciais dele (ZM, ZER, ZCOR etc) e pintado a cor desse zoneamento.

8) No ponto verde, onde é o imóvel, ver qual o Zoneamento da quadra e anotar.

Se desejar conhecer o número de cadastro do IPTU desse lote, clique no menu do lado direito sobre o sinal de + do CADASTRO, novamente sobre o + do CADASTRO FISCAL e sobre os quadrados na frente de Setor, Quadra, Lote. O mapa aparecerá com as divisões de lotes na quadra e em número marrom o número do Setor e com a letra F na frente o número da quadra. O número do lote NÃO APARECE.  Para descobrir o número do lote: voltar a clicar na "LUPA" e na aba Setor, Quadra preencher o número do Setor e da Quadra e clicar em "download". Vai abrir uma nova janela com o desenho dos lotes na quadra e respectivo número de lote no centro do desenho de cada lote. Anote-o e se terá o Setor, Quadra, Lote - número de cadastro desse IPTU.

No nosso exemplo, adotamos como ZM - Zona Mista.

IIIb) Verificar se a atividade é PERMITIDA na ZONA do imóvel:

1) Abrir o arquivo do quadro   Q4  da lei 16.402/16

2) Nesse quadro na coluna direita está a classificação da atividade e na linha de cima a listagem das Zonas de Uso. No quadro de cruzamento as palavras SIM ou NÃO. SIM significa atividade PERMITIDA e NÃO atividade NÃO PERMITIDA.

No nosso exemplo, olhando a coluna da direita nR2-7 e na linha superior ZM, no cruzamento vê-se a palavra SIM. Portanto a atividade "atividade de condicionamento físico" é PERMITIDA.

Até então temos que a atividade é PERMITIDA e "de baixo risco" (em análise inicial). 

Conclusão parcial: Existe grande chance de se obter a licença de funcionamento de baixo risco.    No procedimento VRE REDESIM, estamos a "um pulo de grilo" de se conseguir obtê-la, pois as exigências obrigatórias se resumem, acreditando na veracidade das mesmas pelo empresário, a assinar um formulário com as declarações e praticamente estaria pronto (faltaria apenas a parte do Técnico Responsável que também é muito rápida) e obter-se-á, no escritório, sem nenhuma burocracia ou contato físico com o analista, imprimir o Auto de Licença de Funcionamento.

Eletronicamente ou não são necessários outros atendimentos legais (à menos que se façam falsas declarações, sejam elas eletrônicas ou assinadas) como se verificará a seguir:

IV) Dados da atividade verificado "in loco" no imóvel onde está (ou pretende estar) instalada

Em vistoria ao imóvel onde se pretende instalar ou verificando no imóvel já instalado, se anotam os seguintes dados:

1. Local: Rua................ em Zona Mista
   
2. Área da edificação: 600 m² total sendo 500 m² computáveis (verificado na planta aprovada) ou a constante do IPTU como área construída.
   
3. Área destinada a atividade: 600 m².      Neste caso a atividade ocupará toda área edificada, sem compartilhar a edificação com outras atividades.     Se compartilhar, ou seja, ocupar apenas parcialmente, calcular a área da edificação que será ocupada pela atividade em objeto.
   
4. Vagas de auto: 8 (oito) no recuo de frente (as vagas não podem avançar sobre o passeio e são todas as vagas do imóvel, não importando se tem mais de uma atividade nele).
   
5. Vagas de bicicleta: não tem espaço próprio
   
6. Vagas de deficiente físico: não tem
   
7. Vagas de idoso/gestante: não tem
   
8. Vagas de utilitário: não tem
   
9. Largura da via: 10 metros.    Mede-se a largura da rua, de muro a muro, em frente ao imóvel.
   
10. Cadastro do Imóvel na PMSP: IRREGULAR no CEDI. Para saber a situação do CEDI acesse a página inicial deste site ou vá até a Prefeitura Regional com o IPTU em mãos).
    

V - Classificação definitiva como atividade de "baixo risco"se a atividade apareceu com letra vermelha no arquivo que editei do Decreto 57.298/16.    Se não apareceu como baixo risco pule para o item VII.

Se a atividade está relacionada no Decreto 57.298/16 como de "baixo risco" é necessário uma outra análise para verificar se o imóvel e a ocupação desse imóvel pela atividade obedecem as restrições imposta pela lei 16.402/16 e Decreto 57.298/16.   Ou seja se deve agora verificar se a atividade ocupa total ou parcialmente o imóvel, qual a área do imóvel e a área desse imóvel ocupada pela atividade     

1) Restrições impostas para classificação como "baixo risco":

a) Se ocupa totalmente o imóvel e este tem até 1.500 m²: pode ser atividade de “baixo risco” conforme a palavra vermelha que apareceu. Caso do nosso exemplo.

b) Se ocupa totalmente o imóvel e este tem mais que 1.500m²: não pode ser considerada atividade de baixo risco.

c) Se ocupa parcialmente em até 500 m² um imóvel de qualquer área: pode ser atividade de “baixo risco” conforme a palavra vermelha que apareceu (uma loja pequena ou média de shopping por exemplo)

d) Se ocupa parcialmente em mais que 500 m² um imóvel de qualquer área: não pode ser classificada como de baixo risco.

2) Análise para "baixo risco"

1) Se a) ou c) é atividade de baixo risco: implica que a atividade está dispensada de obedecer a largura mínima de rua e a regularidade da edificação, porém precisa atender TODAS as demais condições de instalação e parâmetros de incomodidade dos quadros Q4A e Q4B - ver itens abaixo - da lei 16.402/16.

2) Se b) ou d) NÃO é atividade de baixo risco: implica que a atividade está obrigada a atender TODAS as condições de instalação e parâmetros de incomodidade dos quadros Q4A e Q4B e constar como REGULAR no Cadastro de Edificações da PMSP.

No nosso exemplo, a atividade tem 600 m² e ocupa todo o imóvel. Atende portanto a restrição e é considerada "atividade de baixo risco"

VI) Verificação se o imóvel e atividade atendem as "condições de instalação" e "parâmetros de incomodidade" da lei 16.402/16:

       No nosso exemplo a atividade é nR2-7. Consultaremos os quadros Q4A e Q4B para verificar se atende as condições de instalação e parâmetros de incomodidade (excetuando-se destas exigências a largura da via se for atividade de baixo risco).   

VI.1) Condições do quadro Q4A para esta atividade de condicionamento físico:

a) Vagas de auto: uma vaga para cada 50 m² de área construída computável: resulta neste exemplo 500m² dividido por 50 = 10 vagas. Dessas 10, são obrigatórias 01 vaga de deficiente e 01 de idoso (COE - Lei item 4.7).   

Portanto NÃO ATENDE essa condição já que no imóvel existem 8 vagas (ver Item IV acima)

    Obs 1 - Somente é permitido locar as vagas que faltam, no exemplo pelo menos 2 (duas), em outro local com a atividade de "estacionamento" e desde que este estacionamento possua licença de funcionamento - o que é praticamente impossível, pois um estacionamento descoberto deve, além de obedecer as regras de Uso e do COE ainda ter obrigatoriamente 30% de área permeável e 01 (uma) árvore plantada a cada 40 (quarenta) m² de terreno.

    Obs 2 - Não computáveis são geralmente as vagas cobertas de garagem, sacadas ABERTAS, corredores, caixa de elevadores e escada e outros (ver no Código de Obras e Edificações   -  Lei 16.642/17 e Decreto 57.776/17 art. 102).               

   Obs 3 - As vagas de auto têm as seguintes dimensões - COE - Decreto item 8.I):    2,20m x 4,50 m e  a vaga de Pessoa com deficiência: 3,70m x 5,00 m

 b) Vaga de bicicleta: uma para cada 125 m² de área construída computável: resulta no exemplo 500m²/25 = 04 vagas.  Se as vagas estiverem disponíveis atendendo à condição descrita: ATENDE

  Obs 4  - Essas vagas não poderão estar obstruindo acesso da edificação.     

c) Vestiário de usuário de bicicleta: necessita . No exemplo não existe e portanto NÃO ATENDE

  Obs 5 - Verificar o dimensionamento do vestiário no COE D item 9.A.5 e 9.A.6 :     9.A.5. Os usos não residenciais que previrem vagas para bicicletas, atendendo à LOE e à LPUOS, deverão dispor de instalação de vestiários para usuários de bicicleta, situados, de preferência, no pavimento onde estiverem implantadas as vagas para bicicletas, devendo conter:

                           I. 1 (um) bacia, 1 (um) lavatório e 1 (um) chuveiro para cada 20 (vinte) usuários;

                          II. vestiário com área mínima de 1,20m² para cada chuveiro instalado, excetuada a área de banho;

                          III. quando houver mais de 20 vagas para bicicletas, deverão ser previstos vestiários separados por sexo.

d) Vagas de utilitário: 1 + 1 cada 4.000 m². No nosso exemplo 1 (uma) porque tem apenas 500 m². Se fosse maior que 4000 m² precisaria mais 1 ou mais. Portanto NÃO ATENDE.

    Obs 6  - A vaga de utilitário tem as seguintes dimensões -COE - Decreto item 8.I:     2,50m x 5,50 m 

e) Vagas para caminhão: NA – (não se aplica) – ou seja não precisa (ufa!)

   Obs 7  - A vaga de caminhão leve tem as seguintes dimensões - COE - Decreto item 8.I:      3,10m x 8,00m

f) Área de embarque e desembarque de passageiros: Esta é uma área à MAIS daquelas destinadas a vagas de auto, bicicleta e utilitário. Como ela é e onde fica? Não tem definição. No exemplo sem a planta não é possível determinar o atendimento ou não. Muito provavelmente não existirá mesmo em planta porque esta exigência não estava estabelecida no COE e, portanto, nenhuma planta a indicava. Em tese ATENDE.

g) Largura mínima da via: maior ou igual a 10 metros (exceto para atividade considerada de baixo risco): ATENDE e mesmo que fosse menor que 10m por ser atividade de baixo risco está dispensada de atender esta exigência. 

   VI.2) Atendimento dos Parâmetros de Incomodidade (apenas é analisado com relação à emissão de ruídos. As demais somente se houver reclamação explicita da CETESB):    Depende da Zona onde a atividade será instalada e deverá então obedecer os limites de ruído nos horários estabelecidos. No nosso exemplo sem som exagerado ATENDE.

VII) Outras exigências para o licenciamento 

       Atendidos todos os quadros acima para licenciar ainda é necessário, dependendo da atividade,  as documentações adicionais do Decreto 49.969/08 para serem apresentadas quando da solicitação em papel.   No licenciamento eletrônico as exigências estão “cobradas” com o formulário de declaração ou são solicitados escaneadas e declarando que as tem disponível à fiscalização.

RESULTADO:

               No nosso exemplo Atividade de Condicionamento Físico (que iniciamos como Academia de Ginástica) nesse imóvel NÃO PODE SER LICENCIADA por não atender inicialmente 3 (três) condições de instalação: – vaga de auto, vestiário de bicicleta e vaga de utilitário.

                                                                           Soluções possíveis para se obter a licença:

• 1) Encontrar outro imóvel que atenda TUDO em especial nas Zonas da "Nota (a) do Q4A"
• Obs 8 - Nota (a):  Não se aplica nas zonas de uso ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP e nos usos não residenciais em lotes com área inferior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) em todas as Zonas))
• 2) Demolir / adaptar parte da edificação (com a respectiva aprovação de reforma aprovada depois de uns....... bons meses) para criar as vagas e, óbvio, diminuindo a área útil da atividade.
  
• 3) Mudar o ramo da atividade para nR1-10 (serviço público social de pequeno porte) ou nR1-11 (serviços da administração e serviços públicos de pequeno porte) que NÃO precisam de vagas de auto e de utilitário segundo o Q4A.
  
• 4) Não abrir a atividade. 

 Ah! E as soluções para imóvel IRREGULAR no CEDI?

• 1) Demolir / adaptar parte da edificação (com a respectiva aprovação de reforma aprovada depois de uns....... bons meses) para deixar a edificação obedecendo aos quadros Q2; Q2A; Q3; Q3A; Q3B; Q3C; Q4; Q4A e Q4B da lei 16.402/16.
  
• 2) Verificar a possibilidade de regularizar pela lei 17.202/19 ou aguardar uma nova lei de “regularização” de edificações onde normalmente são “perdoadas” as infrações edilícias edificadas à maior (nunca vi ninguém fazer para menor).  Entendo que essa Lei de regularização eticamente é imoral mas inevitável porque a legislação e aprovação são complexas, demoradas e praticamente induzem à construção clandestina e portanto a grande maioria das edificações estão com “puxadinhos e puxadões”.   Quem não fez uma reforma em casa logo após o Plano Real? Ou fechou sua sacada e lavanderia no apartamento do prédio? Ou aumentou sua área de venda ocupando os recuos de frente (aquele das vagas de auto, lembra?) e laterais do seu comércio ou indústria?  Esta lei trará uma consequência excelente à todos: regulariza a edificação e aumenta a receita de IPTU da Prefeitura. Só não saiu ainda porque ... sei lá

 Simples? NÃÃÃÃÃÃÃÃOO!!!

 Eng. Cabral