CÓDIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES
CÓDIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES  
Lei 16.642/17 e Decreto 57.776/17

- Lei e o Decreto do COE juntos para facilitar a consulta, pois o Decreto é muito mais detalhado que a Lei: Lei 16.642/17 e Decreto 57.776/17

- Portaria 221/SMUL/17 que estabelece toda a documentação e forma de apresentação eletrônica para a aprovação de plantas na PMSP inteira (SMUL e Subprefeituras) e, portanto, exigir qualquer documentação diferente não tem amparo legal.   
Esta Portaria, bem elaborada tal qual uma legislação, com Capítulos, Seções, Tabelas e Desenhos, deixa absolutamente claro o que o Munícipe interessado em aprovar uma obra nova ou reformar ou regularizar deve apresentar no projeto bem como, por consequencia, o quê o técnico municipal deve checar.   Extraí o arquivo do site municipal de legislação porém "juntei" todas as partes (3 arquivos separados) em apenas um. Detalhe que no Diário Oficial as legendas e desenhos não têm cor e neste arquivo sim:       Portaria 221/SMUL/17

Obs. deste Engenheiro: A aprovação eletrônica, que DEVERIA facilitar a análise do técnico municipal e, em especial ao técnico responsável pelo projeto, é absolutamente ilógica, pois o técnico municipal precisa confirmar ticando cada um dos seus 1.014 (sim, mil e catorze) itens, um por um na maioria das vezes, se "OK", "NÃO OK" ou "N/A" (Não se Aplica) em cima do quadrado que aparece.    Assim, o cidadão que é quem deveria saber O QUE OBEDECER num projeto fica impossibilitado porque não tem acesso ao "check list" de verificação do técnico municipal.  Parece que foi desenvolvido para não funcionar com transparência e o cidadão ficar à deriva no processo.

- Obras de "baixo impacto" e quais obras NÃO NECESSITAM PRÉVIA APROVAÇÃO:

Uma importante novidade desse novo COE é que estabeleceu algumas regras facilitadoras para o cidadão reformar ou construir por exemplo cobertura de auto: criou o que se chama "obras de baixo impacto". São as abaixo relacionadas:

no Decreto 57.776/17
Art. 15. Também é considerada de baixo impacto a instalação do mobiliário definido no COE dentro dos limites do inciso II do artigo 102 e Tabela 2 - Mobiliário do Anexo IV deste decreto.
 
Inciso II - o mobiliário definido como jirau, constituído de estrado ou passadiço ou piso similar, inclusive em estrutura metálica, nos termos do inciso II do artigo 108 do COE, deve limitar-se a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);  veja tabela 2
na Lei 16.642/17
Art. 13 - Não estão sujeitas a licenciamento, nos termos deste Código, a execução de:
     I – obra e serviço de reparo e limpeza;
    II – restauro entendido como a recuperação de imóvel sob o regime de preservação municipal, estadual ou federal, de modo a lhe restituir as características originais, a ser autorizado pelo órgão competente;
    III – alteração do interior da edificação que não implique modificação na estrutura que interfira na estabilidade da construção; (*) (ver abaixo)
    IV – modificação do interior da edificação que não implique na redução das condições de acessibilidade e segurança existentes; (*) (ver abaixo)
    V – execução de obra e serviço de baixo impacto urbanístico de acordo com o disposto neste Código.
 § 1º - Consideram-se de baixo impacto urbanístico, dentre outras, a:
    I – construção e demolição de obras complementares à edificação com área construída de, no máximo, 30,00 m² (trinta metros quadrados); 
    II – instalação de saliência, com as seguintes características e dimensões em relação ao plano da fachada da edificação:
        a) elemento arquitetônico, ornato, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical, com até 0,40 m (quarenta centímetros) de profundidade;
        b) beiral da cobertura com até 1,50 m (um metro e meio) de largura;
        c) marquise em balanço, não sobreposta, que avance no máximo até 50% (cinquenta por cento) das faixas de recuo obrigatório e com área máxima de 30,00 m² (trinta metros quadrados);
    III – construção de muro no alinhamento e de divisa;
    IV – construção de muro de arrimo com altura máxima de 2,00m (dois metros); 
    V – construção de espelho d’água, poço e fossa;
    VI – construção de piscina em edificação residencial unifamiliar e unidade habitacional no conjunto de habitações agrupadas horizontalmente; 
    VII – substituição de material de revestimento exterior de parede e piso ou de cobertura ou telhado;
    VIII – passagem coberta com largura máxima de 3 m (três metros) e sem vedação lateral.
§ 2º - Não se considera de baixo impacto urbanístico a obra que venha a causar modificação na estrutura da edificação e aquela executada em imóvel:
    I – sob o regime de preservação cultural, histórica, artística, paisagística ou ambiental ou em vias de preservação, de interesse municipal, estadual ou federal;
    II – situado em área envoltória de imóvel referido no inciso I deste parágrafo.
§ 3º - As obras de que trata o § 2º deste artigo devem ser aprovadas por órgão de preservação municipal, estadual ou federal, conforme for o caso, e devem ser adaptadas às condições de segurança de uso e de acessibilidade estabelecidas neste Código.
§ 4º - Quando forem necessárias as obras de adaptação previstas no § 3º deste artigo, deve ser solicitada a aprovação do projeto de reforma ou de reconstrução, conforme o caso.
§ 5º - A obra e serviço de baixo impacto urbanístico nos termos deste artigo não são considerados para o cálculo da taxa de ocupação e não são descontados no cálculo de áreas permeáveis do projeto.

(*) Considerando que basta ao municipe efetivar uma reforma do interior do imóvel sem mexer na estrutura e sem necessitar comunicar à Prefeitura o quê está fazendo, ACONSELHO, para evitar problemas de interpretação com uma fiscalização eventual, que tire fotografias de cada parede, de cada comodo, ANTES de iniciar a demolição e diversas fotos DURANTE a demolição.   Essas fotos comprovarão à fiscalização que NÃO foram retiradas paredes estruturais, que NÃO se alterou posicionamento de pilares e que NÃO foram construídas novas vigas para suportar a carga da edificação por cima em substituição à parede estrutural.   Em não havendo essas fotos, ficará valendo a interpretação da fiscalização com relação à reforma que pode entender ter havido alteração estrutural.

- Áreas consideradas como NÃO COMPUTÁVEIS para aprovação / reforma / regularização de edificações;
lei 16.642/17 COE

Art. 108: Para fins de aplicação dos índices de ocupação e aproveitamento do solo, observados os limites estabelecidos na LPUOS, não é considerada área construída computável:
I - o terraço aberto, com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% (cinco por cento) da área do terreno;
II - o mobiliário definido como jirau, constituído de estrado ou passadiço, inclusive em estrutura metálica instalado a meia altura em compartimento, com pé-direito máximo de 2,30 m (dois metros e trinta centímetros), sem permanência humana prolongada, ocupando, no máximo, 30% (trinta por cento) da área do compartimento;
III - os demais tipos de mobiliário e a obra complementar com área construída de até 30,00 m² (trinta metros quadrados);
IV - a saliência, com as seguintes características e dimensões em relação ao plano da fachada da edificação:
              a) elemento arquitetônico, ornato, ornamento, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical, com até 0,40 m (quarenta centímetros) de                                                                                                                                                                                                                                                                              profundidade;
              b) viga, pilar com até 0,40 m (quarenta centímetros) de avanço;
              c) beiral da cobertura com até 1,50 m (um metro e meio) de largura;
              d) marquise em balanço, não sobreposta, que avance, no máximo, até 50% (cinquenta por cento) das faixas de recuo obrigatório e com área                                                                                                                                                                                                              máxima de 30,00 m² (trinta metros quadrados);
V - a área técnica, sem permanência humana, destinada a instalações e equipamentos;
VI - no pavimento destinado a estacionamento de veículos, motocicletas e bicicletas:
              a) o compartimento de uso comum de apoio ao uso da edificação, tal como vestiário, instalação sanitária e depósitos;
              b) as áreas de uso comum de circulação de pedestres, horizontal e vertical;
VII - no prédio residencial as áreas cobertas de uso comum localizadas:
             a) no pavimento térreo;
             b) em qualquer pavimento, observado o limite de 3,00 m² (três metros quadrados) por habitação;
VIII - no prédio de uso não residencial:
            a) o pavimento térreo sem vedação, sendo admitido o fechamento do controle de acesso e as caixas de escada da edificação;
            b) a circulação vertical de uso comum;
         § 1º A área construída do abrigo de lixo pode ser superior ao estabelecido no inciso III do "caput" deste artigo, quando tecnicamente justificado.
         § 2º As saliências a que se referem as alíneas "a", "b" e "c" do inciso IV do "caput" deste artigo não são consideradas para fins do cálculo da área construída e podem ocupar as faixas de recuo estabelecidas na LPUOS e dos afastamentos previstos neste Código.
        § 3º Quando o recuo de frente for dispensado pela LPUOS admite-se o avanço até 0,40 m (quarenta centímetros) de elemento arquitetônico, ornato, ornamento, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical, e terraços sobre o passeio público, desde que observada a altura livre de 3,00 m (três metros) do nível do passeio e que não interfira nas instalações públicas.
       § 4º No equipamento destinado à prestação de serviço público de uso coletivo, a cobertura de quadra esportiva, quando destinada à captação de água de chuva ou à instalação de sistema de energia solar de aquecimento de água para utilização pela própria atividade desenvolvida na edificação, não será computada no cálculo do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação.
      § 5º As áreas sob a projeção das saliências poderão ser consideradas para cálculo para os índices de permeabilidade.

LEI 16.402/16 - LPUOS

Art. 62. São consideradas áreas não computáveis:
I - nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP, as áreas cobertas, em qualquer pavimento, ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos, desde que o número de vagas, exceto as especiais, motocicletas e bicicletas, não ultrapasse:
              a) nos usos residenciais, 1 (uma) vaga por unidade habitacional, desde que observada a cota de garagem máxima igual a 32m² (trinta e dois metros quadrados) por vaga;
             b) nos usos não residenciais, 1 (uma) vaga para cada 70m² (setenta metros quadrados) de área construída computável, excluídas as áreas ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos, desprezadas as frações, desde que observada a cota de garagem máxima igual a 32m² (trinta e dois metros quadrados) por vaga;
II - nos edifícios-garagem situados nas áreas referidas no § 1º do art. 126 desta lei, as áreas cobertas, em qualquer pavimento, ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos, respeitado o limite estabelecido no § 2º deste artigo;
III - nas zonas não referidas no inciso I do “caput” deste artigo, as áreas cobertas, em qualquer pavimento, ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos;
IV - as áreas ocupadas por vagas especiais destinadas a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida e idosos, vagas de motocicletas, vagas de bicicletas e vagas para carga e descarga, até o limite mínimo exigido pelo Quadro 4A desta lei;
V - as áreas cobertas nos usos residenciais, em qualquer pavimento, destinadas às áreas comuns de circulação, incluindo a circulação vertical, limitada a 20% (vinte por cento) da área coberta do pavimento, exceto nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP;
VI - as áreas não computáveis previstas na legislação edilícia;
VII - as áreas construídas no nível da rua com fachada ativa mínima de 25% (vinte e cinco por cento) em cada uma das testadas e de no mínimo 3 m (três metros) de extensão, destinadas a usos classificados na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas zonas, até o limite de:
              a) 50% (cinquenta por cento) da área do lote nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa;
              b) 20% (vinte por cento) da área do lote nas demais zonas;
VIII - nos lotes localizados nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, a área destinada aos usos não residenciais, até o limite de 20% (vinte por cento) da área construída computável total nos empreendimentos de uso misto com fachada ativa;
IX - as áreas cobertas, em qualquer pavimento, ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos, na proporção de 1 (uma) vaga de estacionamento para cada 70 m² (setenta metros quadrados) de área construída não computável incentivada nos termos do inciso VII do “caput” deste artigo, desde que observada a cota de garagem máxima igual a 32 m² (trinta e dois metros quadrados) por vaga;
X - a área destinada aos usos não residenciais, até o limite de 20% (vinte por cento) da área construída computável total nos EHIS;
XI - a área incentivada da quota ambiental, conforme o § 3º do art. 82 desta lei;
XII - a área destinada às HIS, proveniente da aplicação da cota de solidariedade, conforme previsto no § 1º do art. 112 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE;
XIII - as áreas consideradas não computáveis nos termos do § 2º do art. 67 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE;
XIV - as áreas destinadas às atividades operacionais do sistema de transporte público coletivo, nos termos do § 1º art. 90 desta lei;
XV - as áreas ocupadas por vestiário de usuários de bicicletas;
XVI - nos lotes com área de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) localizados na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade e na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana e Recuperação Ambiental conforme Mapa 2 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE, até 50% (cinquenta por cento) da área construída computável total.
        § 1º Para efeito de cálculo das áreas não computáveis previstas no inciso I do “caput” deste artigo, em edifícios de uso misto que tenham usos residenciais e não residenciais envolvendo uma ou mais subcategorias de uso não residenciais e em edifícios não residenciais envolvendo mais de uma subcategoria de uso não residencial, deverá ser considerada a área construída utilizada para cada subcategoria de uso.
      § 2º A somatória das áreas construídas não computáveis referidas nos incisos I a VI do “caput” deste artigo fica limitada a 59% (cinquenta e nove por cento) do valor correspondente à área construída total da edificação, excluídas as áreas não computáveis previstas nos incisos VII a XVI.
      § 3º Para fins de aplicação do disposto no inciso VII, poderão ser consideradas áreas construídas no pavimento imediatamente superior ou inferior de acesso direto ao logradouro, desde que façam parte do mesmo compartimento edificado.

Art. 63. A taxa de ocupação (TO) máxima do lote não será aplicada à parte dos subsolos utilizados para estacionamento de veículos.

- Procedimentos fiscais previstos no COE, inclusive a tabela de multas:

O novo COE estabeleceu novos valores de multa para quem executa obra clandestina ou se aprovada, em desacordo com a aprovação. 
   Previu, também, uma nova e enorme penalização, 4 (quatro) multas de R$200,00/m² (valor atualizado anualmente pelo IPCA) de área construída irregular APÓS a conclusão da obra por "falta do Certificado de Conclusão". 
Se uma obra foi construída clandestinamente, não há forma de se obter esse certificado resultando que essas multas invariavelmente serão lavradas se a fiscalização não se omitir.
Está prevista uma alternativa antes da multa que é protocolar o "pedido do Certificado de Conclusão", porém, é apenas protelatória, pois para se obter o certificado a obra deverá estar executada conforme a LPUOS e o COE e se o foi clandestinamente não deve ter sido conforme essas leis.   

- Planilha para o cálculo de multas do COE por obra irregular: Cálculo da Multa

Altere o valor do campo Área para a área irregular que falta o Certificado de Conclusão e obterá os valores de multa calculados e acumulados no total. Estabeleci 10 (dez) multas no total como penalização, pois é o normal em fiscalização desse tipo, embora a multa seja prevista como "diária enquanto perdurar o desrespeito".
Para uma obra aprovada mas executada em desacordo, além da multa ao proprietário também é penalizado o Engenheiro ou Arquiteto Responsável Técnico em 80% do valor da multa aplicada ao proprietário ( o objetivo é que o Responsável Técnico NÃO PERMITA fazer o desacordo).

- Vagas de estacionamento obrigatórias:
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